Kira Bedeli Piyasanın Çok Altında Kaldıysa Ne Yapılabilir? Kira Tespit Davası Rehberi

Kira bedellerinin hızla değişmesi, özellikle uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde ev sahibi ve kiracı arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bir yandan kiraya veren, taşınmazın emsal kira bedellerinin çok altında kaldığını ileri sürerken; diğer yandan kiracı, ölçüsüz ve ani kira artışlarına karşı korunmak istemektedir.

Bu noktada tarafların başvurabileceği hukuki yollardan biri kira tespit davasıdır. Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmeden, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava ile mahkemeden, taşınmazın konumu, niteliği, kullanım durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışı, kural olarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Ancak beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme, TÜFE oranı yanında taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyebilir.

Beş Yıl Detayı Neden Önemlidir?

Kira tespit davalarında en kritik ayrımlardan biri, kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmadığıdır.

Beş yıl dolmadan önce kira artışı genel olarak TÜFE sınırı çerçevesinde değerlendirilir. Bu dönemde mahkemenin kira bedelini tamamen serbest piyasa rayicine göre belirlemesi beklenmez.

Ancak kira sözleşmesi beş yılı aşmışsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse, mahkeme artık yalnızca TÜFE oranına bakmaz. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiralar, taşınmazın özellikleri, kullanım amacı ve hakkaniyet dengesi birlikte değerlendirilir. Bu nedenle uzun süredir düşük bedelle devam eden kira sözleşmelerinde kira tespit davası önemli bir hukuki araç haline gelir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kural olarak her zaman açılabilir. Ancak davanın sonucunda belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı bakımından süreler önemlidir.

Türk Borçlar Kanunu m.345’e göre dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılırsa, mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir. Sözleşmede yeni kira döneminde kira artışı yapılacağına dair hüküm varsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada da belirlenen bedel bu dönemin başından itibaren geçerli olabilir.

Bu nedenle kira tespit davası açmadan önce sözleşme başlangıç tarihi, yenileme dönemi, artış hükmü ve ihtar/bildirim süreçleri dikkatle değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk Şartı Unutulmamalıdır

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. 01.09.2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istisnalar dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir.

Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalı ve anlaşma sağlanamaması halinde son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden dava açılması, davanın usulden reddedilmesine yol açabilir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Kira tespit davasında mahkeme yalnızca tarafların beyanlarıyla bağlı değildir. Genellikle bilirkişi incelemesi yapılır ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri araştırılır.

Bu değerlendirmede şu hususlar önem taşır:

• taşınmazın bulunduğu semt ve lokasyon,

• binanın yaşı ve fiziki durumu,

• taşınmazın metrekaresi,

• konut veya işyeri olarak kullanım amacı,

• çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri,

• kira sözleşmesinin başlangıç tarihi,

• mevcut kira bedeli ile rayiç bedel arasındaki fark,

• hakkaniyet dengesi.

Özellikle beş yılı aşan kira sözleşmelerinde emsal kira araştırması davanın en önemli aşamalarından biridir. Bu nedenle dava öncesinde bölgedeki emsal ilanların, kira sözleşmelerinin ve taşınmazın değerini etkileyen belgelerin hazırlanması faydalı olur.

Kiracı Açısından Kira Tespit Davası Ne Anlama Gelir?

Kira tespit davası yalnızca ev sahibinin başvurabileceği bir yol olarak görülmemelidir. Kiracı da mevcut kira bedelinin koşullara göre yüksek kaldığını düşünüyorsa, kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Özellikle taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi, çevresel koşulların değişmesi, piyasa koşullarının farklılaşması veya benzer taşınmazlara göre kira bedelinin ölçüsüz hale gelmesi gibi durumlarda kiracının da hukuki değerlendirme yaptırması mümkündür.

Ev Sahibi Açısından Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiraya veren açısından en önemli konu, dava zamanlamasının doğru yapılmasıdır. Yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirim yapılması, belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önemlidir. Ayrıca dava açılmadan önce kira sözleşmesi, ödeme dekontları, emsal kira bilgileri, tapu kaydı, taşınmazın özellikleri ve varsa önceki yazışmalar hazırlanmalıdır. Eksik belgeyle açılan davalarda süreç uzayabilir ve talep edilen kira bedelinin ispatı zorlaşabilir.

Sonuç

Kira tespit davası, uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin güncel ekonomik koşullara ve emsal değerlere göre yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Ancak bu dava yalnızca “kira düşük kaldı” veya “kira yüksek” iddiasıyla değil; sözleşme süresi, beş yıl şartı, arabuluculuk süreci, ihtar zamanı, emsal kira araştırması ve delil hazırlığı birlikte değerlendirilerek yürütülmelidir.

Kira tespit davalarında yapılacak küçük bir zamanlama hatası dahi, mahkemece belirlenecek kira bedelinin uygulanacağı dönemi etkileyebilir. Bu nedenle dava açmadan önce somut kira sözleşmesinin ve taşınmazın durumunun hukuki açıdan incelenmesi önemlidir.

Kira tespit davası, kira artışı, emsal kira bedeli araştırması ve arabuluculuk süreci hakkında detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.